"Che mercato troveremo?"



Marco Crespi, Presidente ASPESI Torino, ha risposto al nostro invito a scrivere impressioni sui “tempi” di riapertura del mercato immobiliare, sulla situazione che vi troveremo, sulle criticità maggiori che le aziende e i professionisti del nostro settore stanno incontrando o temono di dover affrontare a breve. Continuate a scriverci!



Oggi è palese che l'impatto dell’epidemia sull'economia globale è di complessa interpretazione; l’unica certezza è che chiaramente sta causando notevoli scompensi a determinati settori dell'economia. I mercati azionari hanno registrato importanti ribassi negli ultimi giorni mentre il COVID-19 si diffonde e gli investitori lottano per valutare la potenziale ricaduta economica e il crescente rischio al ribasso.
Ciò premesso, è quindi prematuro e controproducente trarre conclusioni sull'impatto del virus sui mercati immobiliari. Il nostro settore è nettamente distante dal mercato azionario. Si muove più lentamente. Solo se il virus avesse un impatto più duraturo e persistente sull'economia in generale, avrebbe allora anche ripercussioni sulle dinamiche del real estate.
Sicuramente assisteremo nel breve periodo a un forte rallentamento nel volume delle compravendite. L’auspicio è che nei mercati più dinamici, come quello milanese, un trend di vendita positivo possa generare fiducia e di conseguenza una stabilità nei prezzi.
La sfida che ci attende nei prossimi mesi ci deve trovare uniti e in sinergia con le istituzioni trovare quei processi che possano rendere sostenibili format che aiutino sia gli investimenti già in essere ma soprattutto aiutino a ridare impulso ed accelerare gli investimenti futuri.

Marco Crespi, 2 aprile 2020

questo blog nasce dalla forte esigenza che sentiamo tutti di restare uniti e di ripartire al più presto e nella maniera più efficace possibile. Per questo, oltre a continuare a raccogliere le vostre proposte da sottoporre al Governo, sia con i nostri canali diretti a Roma che tramite Confedilizia, abbiamo bisogno di decifrare nella maniera più “plausibile” l’evolversi della situazione del nostro settore per non lasciarci cogliere impreparati nel momento in cui potremo nuovamente ingranare la marcia.
Probabilmente tutti avrete letto o ascoltato i dati previsionali presentati dai ricercatori, come Nomisma, Cresme o Scenari Immobiliari, che potrete eventualmente rileggere ai link seguenti
Io vorrei invitarvi a scriverci le vostre personali impressioni sui “tempi” di riapertura del mercato immobiliare, sulla situazione che vi troveremo, sulle criticità maggiori che le aziende e i professionisti del nostro settore stanno incontrando o temono di dover affrontare a breve.
Vi ringrazio ancora, per il contributo e per la compagnia che ci state facendo in questo particolare momento.
Stefania Amato
Coordinatrice Nazionale ASPESI



Commenti

  1. Buongiorno a tutti gli amici di ASPESI ed in particolare al nostro Presidente Federico Filippo Oriana a cui va il mio plauso per aver organizzato ASPESI Re-Blog.
    Allo stato attuale gli scenari futuri appaiono ancora incerti. Stiamo vivendo un evento storico di portata mondiale, una situazione emergenziale che, pur prevista da tempo, si presenta come inedita e per questo ci coglie impreparati e quel che è peggio, ogni Stato impreparato a modo suo. Tutto questo rende ad oggi quanto mai ardua ogni previsione, in quanto le variabili sono ancora molte. (per leggere l'intervento completo copia e incolla nella barra indirizzi di internet il seguente link http://www.aspesi-associazione.it/public/files/2020/articolo%20FRASCAROLO%20Aspesi%20Blog.pdf

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    1. Filippo Crocè - Quadrifoglio Immobiliare3 aprile 2020 13:35

      Grazie, interessante e in positivo

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  2. Federico Filippo Oriana - Presidente ASPESI14 aprile 2020 16:42

    All’inizio di questo incubo è stato detto da molti che l’immobiliare avrebbe “ovviamente” sofferto più degli altri settori. Io ho subito obiettato che gli investimenti immobiliari sono di lungo periodo, che non saltano per una fermata e soprattutto che l’immobile è un bene-rifugio, cioè quello al quale i capitali in cerca di “atterraggio” potrebbero far ricorso per mancanza di destinazioni più sicure. Mi è stato ribattuto, in molte conversazioni con i Colleghi, che un mercato convalescente si sarebbe sicuramente fermato per il blocco delle città e chissà se e quando sarebbe ripartito.
    Per capire meglio il trend della nuova realtà abbiamo allora fatto ricorso ai dati, iniziando con i miei collaboratori in ASPESI (non solo a Milano, ma anche a Roma e Torino) a studiare i report che in questi giorni hanno espresso stime sull’immobiliare italiano post-emergenza. Nomisma, ad esempio, valuta l’inevitabile calo annuale delle compravendite in una misura tra l’8% e il 19%. La forchetta è ampia per variabili non determinabili come la fine del blocco. Possiamo affermare che se la fermata generale terminerà subito dopo Pasqua sarà stato un grave incidente di percorso e il dato annuale sarà simile al numero più basso (8%), diversamente si aprono scenari peggiori.
    E’ comunque presumibile che non vi saranno cali significativi dei prezzi delle case: nella media italiana, anche delle metropoli, erano ancora inferiori a quelli del 2007 e la rigidità di tutti i mercati e il forte fabbisogno abitativo fa sì che in Italia difficilmente -e solo in momenti particolarissimi come Tangentopoli e la crisi Lehmann del 2008- crollino. Questa tenuta è un fatto positivo per i proprietari di appartamenti che non vedranno diminuire il loro valore patrimoniale, ma anche per le realizzazioni edilizie in corso. In sintesi, quindi, non diminuirà il valore degli immobili, ma è prevedibile un forte calo nel 2020 dell’attività, in particolare nei servizi, nell’edilizia e soprattutto nei nuovi progetti.
    Occorre, quindi, aumentare subito il lavoro immobiliare in favore delle nostre aziende e in favore del Paese che del nostro lavoro ha un disperato bisogno, in termini di PIL e di occupazione. E secondo me questo sarà possibile solo creando un mercato nuovo, quello “di sostituzione” perché la sola presumibile domanda di acquisto di case nuove -quella che crea lavoro e occupazione- verrà da una cessione del proprio alloggio vecchio a una società immobiliare che possa scontargli il valore del vecchio a parziale scomputo dal prezzo del nuovo. Anche per i difetti della propria casa che molti avranno scoperto con il confino domestico di queste settimane. Perché questo avvenga occorre, però, un’incentivazione fiscale alle cd. permute e all’acquisto del nuovo, come da proposte avanzate da ASPESI al Governo.
    Per la creazione di un mercato “di sostituzione” occorre, però, anche disporre di alloggi nuovi che in un territorio difficile come quello italiano possono venire realizzati praticamente solo da recupero, cioè in regime di rigenerazione urbana. Per questo, però, servono delle premialità, per compensare il maggior costo dei recuperi rispetto alla costruzione su terreno non antropizzato. ASPESI nazionale ha per questo proposto misure premiali a costo zero per le casse pubbliche.
    Un altro fatto fortemente presumibile dell’immediato futuro è la diminuzione dei viaggi a livello mondiale: per un anno (o forse di più) sarà così. Questo fenomeno non sarà sicuramente positivo per il turismo, ma potrebbe generare una spinta verso la seconda casa che prima del Covid languiva. In conclusione, sono relativamente ottimista sull’immobiliare sia in termini di mercato che di valore strategico. Per essere però davvero anticiclico come può e deve, il settore dovrà essere sostenuto da una fiscalità di sviluppo -e non depressiva come l’attuale- e da un’urbanistica non burocratica e leguleia come quella italiana. Io la penso così, ma lascio la parola ai Colleghi per un utile confronto di idee.

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  3. Mi chiamo Francescamaria Girmenia e sono l'amministratore unico dell’agenzia immobiliare “SIF Soluzioni Immobiliari srl” di Roma, associata FIAIP (fgirmenia@sifsoluzioni.it).
    Come già evidenziato, oggi stiamo vivendo non un periodo di crisi bensì il fenomeno inedito di un blocco totale globale. Oggi metà della popolazione mondiale è ferma.
    Il nostro mercato economico è entrato in uno scenario difficile, per la prima volta l’Istat ha deciso di sospendere la pubblicazione degli indici di fiducia di imprese e consumatori.
    Ma che cosa succederà nel 2020? Ritengo che, essendo ancora nel pieno della Fase 1 dell'emergenza Covid-19, oggi sia ancora presto per ipotizzare scenari futuri verosimili perché siamo in un momento storico che le nostre generazioni non hanno mai vissuto.
    Noi Italiani sappiamo rimboccarci le maniche, ma oggi più che mai abbiamo bisogno di una politica che ci aiuti a resistere e a risollevarci.
    Sono convinta che stiamo entrando in un’epoca di grandi cambiamenti: domani sarà necessario, non solo con le iniziative dell’imprenditoria privata ma anche e soprattutto con un sostanzioso e fattivo intervento del Governo, prevedere investimenti strutturali che coinvolgeranno tutti gli attori della filiera; ci sarà richiesta di immobili dotati di tecnologie moderne, eco sostenibili, con servizi infrastrutturali ripensati in termini di collegamenti, logistica, trasporti.
    Forse negli uffici sarà necessario meno spazio, perché lo smart working dimostrerà che sarà più economico e produttivo lavorare dalla propria abitazione almeno per parte del tempo, di conseguenza potremo sentire il bisogno di avere in casa uno spazio ulteriore da destinare all'attività lavorativa.
    Si incrementerà l’e-commerce, con gli ineluttabili cambiamenti di modalità e tempi nel commercio, nella produzione e nella logistica.
    Sicuramente le transazioni immobiliari saranno più basse del previsto: verranno a mancare le transazioni di almeno 2 mesi degli 11 produttivi di un anno (19% come scrive Nomisma), l'incertezza economica che molte famiglie oggi stanno vivendo, se non addirittura la perdita del lavoro o la mancanza di liquidità, creerà timore nel procedere subito a nuovi investimenti. Nell'immediato i prezzi delle case si abbasseranno, ma solo di qualche punto percentuale. Tutto questo avrà anche il suo lato positivo, perché sarà di vantaggio sia per i nuovi acquirenti, per l’evidente minor necessità di esborso di denaro, sia per i venditori che dovranno riacquistare un immobile più grande, poiché l’operazione genererà uno “scarto economico” che diminuirà la differenza di prezzo da corrispondere per il nuovo acquisto.
    In altre Nazioni, il concetto della proprietà privata è diverso che in Italia, all'estero la maggior parte delle persone abita in case in affitto, in Italia, invece, l’80% dei cittadini vive in case di proprietà.
    In questo momento di crisi si sta evidenziando come gli investimenti mobiliari finanziari risultino molto rischiosi, mentre la casa, il nostro bene reale per eccellenza, è più stabile, più sicura.
    La casa, quindi, si dimostrerà ancora come il bene rifugio ed il miglior investimento degli Italiani.
    Condivido appieno quanto scritto da Oriana, gli sforzi dovranno essere rivolti ad alleggerire l'attuale fiscalità immobiliare, ad incentivare le detrazioni per interventi di recupero edilizio e restauro, a sovvenzionare nuove iniziative, a garantire un accesso al credito favorevole all'imprenditoria e agli investimenti privati, a snellire le trafile burocratiche, a modificare quei "lacci e lacciuoli" delle nostre normative che vorrebbero garantire sicurezza ma che, di fatto, ingessano i processi, generando povertà anziché ricchezza.

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  4. Buongiorno mi sono imbattuto nel blog per la prima volta e lo trovo ricco di spunti interessanti. Tuttavia nn condivido i suoi pensieri in merito al periodo della ripresa.
    La crisi Covid-19 non è il fallimento di LB o una crisi dei debiti sovrani eu.
    Io giorno dopo il crack di LB il giornalaio, il ristorante e il tabaccaio nn sapevano nemmeno di cosa si stesse parlando. La gente andava a lavoro e seppur drammatica nn era una crisi tangibile per la popolazione che la vedeva come qualcosa di distante.
    Oggi siamo a una crisi dell’economia reale che sarà disruptive col mondo è il tessuto produttivo che conoscevamo prima di marzo.
    Non vedo quindi il parallelo ne col 2008 ne col 2011.
    Credo che sarà un 2020 durissimo per il Mercato immobiliare, sia in termini di volumi che di prezzi.
    Partiamo da due punti chiave:
    - Disoccupazione italiana stimata 2020 14%
    - crollo pil -10% con rapporto col debito al 155%
    Mi dispiace ma questa è la realtà di un paese che si ritroverà molto più povero di come l’avevamo lasciato.
    Da qui partono due ordini di considerazioni:
    1) crollo degli affitti (tanti studenti e tante attività lasceranno gli immobili liberi o rinegozieranno al ribasso l’affitto)
    2) la gestione del debito pubblico getta molte ombre su probabili future tasse che gioco forza partiranno dal valore dei ceppi immobiliari. (Ciò di certo nn incentiverà gli acquisti)
    Arriviamo al comparto più colpito: turismo e strutture ricettive.
    Nelle grandi città (Roma - Milano - Firenze per esempio) perde immensamente valore l’acquisto ai fini di investimento turistico (compro e affitto tramite portàli internet) settore che lascerà totalmente scoperta tutta una fetta di mercato che riprezzerà molto rapidamente al ribasso visto lo shock importante e ad oggi duraturo (incertezza a lungo termine)
    Ci sarà un mercato degli NPL completamente bloccato dopo lo stop ai tribunali per covid, e anche alla ripresa le operazioni saranno lentissime. Chi seguiva il mercato si ritroverà una mole spaventosa dei vecchi più i nuovi npl (e saranno tanti considerato il dato della disoccupazione e del pil) sul mercato con una offerta più che mai ampia e una domanda che sarà calata.
    C’è poi il tema dell’investimento estero.
    Vedo alquanto improbabile ad oggi un investitore cinese o Russo che venga ad investire nelle nostre città, e sappiamo come questo abbia contribuito in passato a tenere prezzi (soprattutto del top RE) molto alti.
    Sul piano del relative value col mercato finanziario oggi è un altro aspetto da guardare.
    Lasciando stare il comparto azionario sul quale aleggia lo spettro dei dividendi molto incerti vista la situazione economica del paese (si stima che il 48% delle pmi italiane avrà EBIDTA negativo nel 2020) se guardiamo il comparto dei bond c’è un upside mai visto prima. Abbiamo bond di banche italiane che viaggiano ampiamente in rendimenti a doppia cifra (comprese intesa e UniCredit) che sicuramente attireranno molti capitali.
    Io credo che nel medio periodo ci possa essere un rimbalzo magari riportando il mercato anche sui livelli in cui lo abbiamo lasciato ma nel breve periodo vedo un calo dei prezzi in doppia cifra percentuale (esattamente come per il numero delle transazioni ).

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